Darf der Mietvertrag das Erneuern von Fugen der Mieterschaft überbinden?

Mietverträge enthalten oft eine Liste kleiner Unterhaltsarbeiten. Abweichungen von Art. 256 OR zum Nachteil der Mieterschaft sind in Mietverträgen über Wohnräume aber nichtig. Der Mieterverband hält Klauseln, die über den kleinen Unterhalt hinausgehen, für ungültig.

Wer zahlt, wenn die Fugen beim Auszug verschimmelt sind?

Normale Abnützung trägt die Vermieterschaft. Geht der Schaden auf mangelnde Reinigung oder unsachgemässen Gebrauch zurück, haftet die Mieterschaft für den Zeitwert. Die Vermieterschaft muss beweisen, dass der Schaden während der Mietdauer entstanden ist, und Mängel bei der Rückgabe sofort melden (Art. 267a OR).

Darf ich als Mieter selbst einen Plattenleger bestellen?

Der Mieterverband rät davon ab: Melden Sie den Mangel schriftlich und verlangen Sie die Behebung. Erst wenn die Vermieterschaft einen bekannten Mangel nicht innert angemessener Frist behebt, sieht Art. 259b OR bei Mängeln, die die Wohnung nicht erheblich beeinträchtigen, die Beseitigung auf ihre Kosten vor.

Fugen erneuern: Zahlt der Mieter oder der Vermieter?

Q: Sind Silikonfugen Mietersache?

Die Reinigung ja. Das Erneuern einer Silikonfuge verlangt Herausschneiden, Vorbehandeln der Flanken und Schutz der Abdichtung darunter; nach dem Ceruniq-Merkblatt darf die Wartung und der Ersatz elastischer Fugen nur durch geschultes Personal vorgenommen werden. Nach Auffassung des Mieterinnen- und Mieterverbands ist Arbeit, die eine Fachperson braucht, kein kleiner Unterhalt und damit Sache der Vermieterschaft – ausser die Mieterschaft hat den Schaden verursacht.

Wer in einer Mietwohnung rissige oder verschimmelte Fugen im Bad hat, fragt sich schnell: Muss ich das selbst machen und bezahlen, oder ist die Vermieterschaft zuständig? Das Gesetz nennt Fugen nicht ausdrücklich. Die Antwort ergibt sich aus der Grenze zwischen dem kleinen Unterhalt, den die Mieterschaft trägt, und dem übrigen Unterhalt, für den die Vermieterschaft aufkommt. Kurz gesagt: Reinigen ist Mietersache, das fachgerechte Erneuern in der Regel nicht – ausser die Mieterschaft hat den Schaden verursacht.

Dieser Ratgeber erklärt die allgemeinen Regeln. Im Einzelfall entscheiden Mietvertrag, Ortsgebrauch und im Streitfall die Schlichtungsbehörde.

Was das Gesetz sagt

Zwei Artikel im Obligationenrecht ziehen die Grenze:

Art. 256 OR: «Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten.» Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil der Mieterschaft sind in Mietverträgen über Wohnräume nichtig.
Art. 259 OR: «Der Mieter muss Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen.»

Dazu kommt Art. 257f OR: Die Mieterschaft muss die Wohnung sorgfältig gebrauchen. Und nach Art. 257g OR muss sie Mängel, die sie nicht selbst beseitigen muss, der Vermieterschaft melden. Unterlässt sie das, haftet sie für den Schaden, der daraus entsteht.

Wo der kleine Unterhalt endet

Was «klein» ist, sagt das Gesetz nicht. Der Mieterinnen- und Mieterverband beschreibt den kleinen Unterhalt als Ausbesserungen und Reinigungen, die ohne besonderes Fachwissen oder grösseren Aufwand möglich sind – etwa Scharniere ölen, eine lockere Schraube bei einer Steckdose anziehen oder den Siphon am Lavabo entstopfen, sofern er sich mit einfachen Handgriffen öffnen lässt. Für Kleinteile ist laut Verband eine Materialgrenze von 150 Franken verbreitet; früher galt 150 Franken auch als Faustregel für Reparaturen. Heute stellen Gerichte laut Verband zunehmend darauf ab, ob eine handwerklich normal begabte Mieterschaft die Arbeit selbst ausführen kann. Entscheidend ist deshalb ein anderer Punkt: «Sofern die Reparaturen den Beizug einer Fachperson erfordern, kann nicht von kleinem Unterhalt zulasten der Mieterschaft ausgegangen werden.»

Für die Fugen im Bad heisst das:

Arbeit	Typische Zuordnung
Fugen und Silikon regelmässig reinigen	Mieterschaft (Reinigung nach Art. 259 OR)
Oberflächlichen Belag oder Kalk entfernen	Mieterschaft
Gerissene oder abgelöste Silikonfuge ersetzen	in der Regel Vermieterschaft, wenn dafür eine Fachperson nötig ist
Ausgebröckelte Zementfugen neu verfugen	in der Regel Vermieterschaft
Schaden, den die Mieterschaft verursacht hat	Mieterschaft, zum Zeitwert

Warum das Erneuern einer Silikonfuge meist Fachleuten vorbehalten ist, zeigt das Merkblatt zu Verbundabdichtungen von Ceruniq, dem Verband der Verlegeunternehmen. Unter vielen Silikonfugen liegt die Abdichtung des Bades. Beim Herausschneiden darf sie nicht verletzt werden, und das Merkblatt hält fest, dass Wartung und Ersatz elastischer Fugen «nur durch geschultes Personal vorgenommen werden» darf. Eine schadhafte Fuge kann zudem Wasser unter den Plattenbelag lassen. Wer hier selbst Hand anlegt, riskiert also einen grösseren Schaden.

Viele Mietverträge enthalten eine Liste kleiner Unterhaltsarbeiten, manchmal mit einem Höchstbetrag. Fehlt eine Regelung, gilt der Ortsgebrauch. Klauseln, die der Mieterschaft mehr als den kleinen Unterhalt auferlegen, hält der Mieterverband für ungültig – passend zu Art. 256 Abs. 2 OR, der nachteilige Abweichungen in Wohnungsmietverträgen für nichtig erklärt.

Silikonfugen sind Wartungsfugen

Für Vermieterinnen und Verwaltungen ist ein weiterer Punkt wichtig: Elastische Fugen gelten als Verschleissteile. Nach den Muster-AGB von Ceruniq, gestützt auf SIA 118/248, sind Fugen mit verformbaren Dichtungsmassen wartungsbedürftig und deshalb von der Gewährleistung des Plattenlegers ausgeschlossen. Wer eine Liegenschaft besitzt, plant das Erneuern der Fugen deshalb am besten als normalen Unterhalt ein – zum Beispiel bei jedem Mieterwechsel oder in einem festen Turnus für alle Wohnungen. Wann Silikonfugen fällig sind und wie die Arbeit abgerechnet wird, erklärt unser Ratgeber Silikonfugen im Bad erneuern.

Und wenn Schimmel auf den Fugen ist?

Schimmel ist der häufigste Streitpunkt. Der Mieterinnen- und Mieterverband hält in seinem Miettipp «Fröhlich wächst der Schimmel» fest, dass Schimmel nur wächst, wo es feucht ist, und dass meistens Wärmebrücken die Hauptursache sind. Für solche Baumängel sei grundsätzlich die Vermieterschaft verantwortlich. Will sie die Mieterschaft belangen, muss sie nach Darstellung des Verbands zweifelsfrei nachweisen, dass diese allein oder zumindest mehrheitlich für den Befall verantwortlich ist. Gelingt das nicht, muss die Vermieterschaft den Schimmel auf ihre Kosten beseitigen.

Zur Pflicht der Mieterschaft gehören aber Reinigung und vernünftiges Lüften; konkrete Hinweise dazu gibt die Pflegeanleitung von Ceruniq für keramische Beläge. Der Mieterverband hält gleichzeitig fest, dass ständiges Lüften unzumutbar ist: Lässt sich Schimmel nur mit stundenlangem Lüften verhindern, ist die Wohnung nicht normal nutzbar.

Zu Hausmitteln schreibt der Verband: «Javel-Wasser und andere Hausmittelchen wirken meist nur oberflächlich.» Kehrt der Schimmel trotz Reinigung zurück, melden Sie den Mangel der Vermieterschaft – laut Mieterverband am besten mit eingeschriebenem Brief und Fotos.

Beim Auszug

Nach Art. 267 OR muss die Mieterschaft die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Für normale Abnützung haftet sie nicht. Für Schäden, die sie verursacht hat – etwa durch aggressive Reinigungsmittel zerstörte Fugen –, haftet sie, aber nur für den Zeitwert: Massstab ist die paritätische Lebensdauertabelle von Mieterinnen- und Mieterverband und Hauseigentümerverband. Von der dort festgelegten Lebensdauer wird das tatsächliche Alter abgezogen; ist die Lebensdauer abgelaufen, schuldet die Mieterschaft in der Regel nichts mehr. Den kleinen Unterhalt trägt sie dagegen immer ganz.

Eine ältere, online einsehbare Ausgabe der Tabelle nennt für Fugendichtungen und Kittfugen an Wandplatten in Bad, Dusche und WC 8 Jahre, in der Küche 10 Jahre. Die aktuelle Ausgabe ist nur als Broschüre erhältlich; ihre Werte konnten wir nicht prüfen (Stand: Oktober 2026). Ein vereinfachtes Rechenbeispiel mit diesem Wert:

Annahme	Wert
Lebensdauer Kittfuge im Bad (ältere Ausgabe)	8 Jahre
Alter der Fuge beim Schaden	6 Jahre
Verbleibende Lebensdauer	2 Jahre, also 2/8 = 25 %
Kosten für das Erneuern (angenommen)	400 Franken
Anteil der Mieterschaft, wenn sie den Schaden verursacht hat	25 % von 400 = 100 Franken

Der Betrag von 400 Franken ist eine Annahme zur Illustration, kein Richtpreis. Ist die Fuge acht Jahre oder älter, schuldet die Mieterschaft nach dieser Rechnung nichts mehr. Im Einzelfall beraten der Mieterverband, der Hauseigentümerverband oder die Schlichtungsbehörde.

Die Vermieterschaft muss bei der Rückgabe den Zustand prüfen und Mängel, für die die Mieterschaft einzustehen hat, sofort melden (Art. 267a OR). Laut Mieterverband muss sie zudem beweisen, dass ein Schaden während der Mietdauer entstanden ist. Ein Einzugsprotokoll, das den Zustand von Fugen und Silikon festhält, hilft beiden Seiten.

So gehen Sie vor

Als Mieterin oder Mieter:

Fugen regelmässig reinigen und das Bad lüften.
Risse, Ablösungen oder Schimmel, der nicht weggeht, schriftlich melden, mit Fotos.
Keinen Handwerker auf eigene Faust bestellen: Der Mieterverband rät, die Behebung schriftlich zu verlangen. Behebt die Vermieterschaft einen bekannten Mangel nicht innert angemessener Frist, nennt Art. 259b OR die Rechte der Mieterschaft.

Als Vermieterin oder Verwaltung:

Meldungen zu Fugen ernst nehmen: Eine undichte Fuge kann Folgeschäden unter dem Belag verursachen.
Fugen von einem Betrieb erneuern lassen, der die alte Fuge vollständig entfernt und die Abdichtung darunter schützt.
Mehrere Wohnungen in einem Termin erledigen lassen; bei kleinen Aufträgen fallen Anfahrt und Mindestaufwand stark ins Gewicht.

Betriebe, die Silikon- und Zementfugen erneuern, finden Sie unter Fugen erneuern lassen und im Verzeichnis der Plattenleger. Begriffe wie Silikonfuge und Verbundabdichtung erklärt das Glossar.